第二線都市の地価は上昇して集中的に地下の中小企業の「土地奪い」が激しいです。

6月3日、鄭州、合肥は同時に初の集中供養地をスタートさせます。

初日の「戦況」から見ると、両地は長江デルタの多くのホットスポット都市に劣らない。鄭州は初日に49枚の土地を売り、収賄金は414.21億元である。鄭州の土地のほとんどはゼロプレミアムで成約しましたが、北龍湖の三枚の土地は23軒の住宅企業の申し込みを誘発しました。最終的には金茂、万科、保利はそれぞれ溶断価格で競りました。三枚の土地は全部で70.67億元を収穫しました。

合肥も火力を集中しています。初日に18枚の土地を80%近く譲って、14枚の土地を160億元以上売りました。土の撮影の結果から見て、合肥の多くの地塊のプレミアム率は30%近くになります。中駿、衆中梁、佳源など多くの中小企業が土地を持っています。

鄭州と合肥は土地の都合により、価格制限規則、競売制度を調整しました。現在は旧開発モードを中心としているため、鄭州のほとんどの地塊は「配向地」であり、公開競売のブロックが少ないため、熱が非常に高い。合肥は住宅価格制限に基づいて、競売方式、自前比率、前売条件、価格制限条件などを調整し、「価格が高い者は＋競配建設＋揺り号」という規則を取って、最高リースの建設比率を限定します。競売の結果、12宗渉宅用地のうち50%がプレミアム率29%を超え、8宗地がダイヤルをタッチした。

上海中原の不動産市場アナリストの盧文螩さんによると、鄭州は二線都市の中の典型的な代表であり、合肥も長江デルタの重点都市であり、この間の住宅価格の上昇幅はとても激しいので、この二つの都市の土拍吸着能力はきっと比較的強いです。

マタイ効果：資本狂舞

鄭州の本土の不動産企業である康橋不動産関係者は21世紀の経済報道に対し、「地域型不動産企業として、康橋は鄭州で土地を持つのは当然だが、これだけ多くの外来の不動産企業がこの市場に進出したいのを見て、鄭州市場の魅力にも少し驚いた」と語った。

開区9号の地塊、北龍湖10号、11号の地塊を通じて、それぞれ金茂、万科、保利の3軒の大規模な住宅企業に獲得されましたが、地価の制限のため、同じプレートの中で海が持つ地塊の2.5万元/平方メートルの不動産価格を更新していません。

この三つの人気のある土地から見れば、多くの有名な不動産企業が北龍湖のプレートに入って、住宅価格のシャッフルが間近に迫っています。鄭州のある業界関係者は、シュレーディンガーの猫に焦点を当てていますが、どんな結果が出るかは誰も知らないと指摘しています。

21世紀の経済報道記者は複数の核心情報源から土地を取るために、いくつかの有名な不動産会社は全部10個以上のベスト会社を準備したと聞きました。保証金から今回の土拍子の熱さがわかります。9日に79軒の住宅企業が競売に参加し、保証金は約780億円です。北龍湖は10日に51軒の住宅企業が競売に参加しています。保証金は330億元、北龍湖は11日に60軒の住宅企業が競売に参加しています。保証金は412億元です。三枚の土地は200近くの住宅企業を集めて、1500億の保証金を超えます。

今回の二線都市では土撮りのルールが変わり、一部の地域では天井が引き上げられました。たとえば、鄭州はこれまで北龍湖の完成品住宅の価格は3.2万元/平方メートルで、今回譲渡された三枚の土地の価格は3.73万元/平方メートルで、内装の価格は5600元/平方メートルで、完成品住宅の価格は4.2万元/平方メートルです。言い換えれば、北龍湖の住宅価格の天井は1万元/平方メートルに引き上げられました。これも不動産企業がこれに殺到する主要な原因です。

同策研究院研究総監の宋紅衛氏は、鄭州全体の土壌撮影の結果は予想内であると分析した。まず、供地集中時の地塊熱分化は大部分の都市に存在する問題です。だから、鄭州もそうです。その次に、土は競争が激しくて、主に北龍湖の地区に集中して、これは鄭州の住宅の価格の支持力の最も強い地区です。全体的に見て、鄭州の全体的な在庫は依然として大きいです。もし非核心区域で土地を持つなら、依然としてリスクを回避することに直面します。そのため、ほとんどの地塊は全部ゼロプレミアムです。また、本土の不動産企業の競争力が強くないとは簡単には言えません。2021年1月から5月までの不動産販売ランキングでは、康橋、正商、永威がベスト3にランクされています。だから、本土の不動産企業は依然として強い実力を持っています。

盧文曦が言ったように、集中供給地が後に来るほど、基本的にはまだ二つの形式の企業が土地を独占して市場を撮影するのです。もう一つは東部沿海地区、特に華東地区の地方企業です。央企業の国有企業の総合実力は比較的に強くて、融資のコストは低いです。それ以外に、万科華潤はきっと積極的に土地を持つのです。この2つの家は上海にいます。この2年間は土地を持つことが禁止されました。少なくとも今は短期的に上海市場に進出できません。「体の損失を体の外で補うようにします。上海で土地を持たないと、準備したお金は必ず他の重点都市に撒きます。でないと、この損失は大きすぎます。」盧教授によると、供養地は企業にとって、資金の圧力の下で、限られた資金をいいところに集中するしかないという。このままだと、馬太効果がすぐ現れます。

合肥場を例にとって、中梁、佳源、中駿などの中小企業は皆斬り上げられました。プレミアム率は25%-28%の間です。

盧教授は、市場の動向はこのようにしており、今後ハイエンド製品を作る実力のある企業はより収益性のある空間があり、小不動産企業は基本的に下流製品を作ることになると考えています。しかし、小さな不動産企業は機会がないとは言えません。共同で土地を持ってもいいです。また、不動産企業の資金の持続性にも差があります。上半期にはほとんど土地を持っていない企業が多いです。例えば、禹洲のような不動産企業の投資部門の資金はむしろ十分ですが、彼らの資金の持続性は少し弱いです。

中小企業の姿

鄭州の集中供養地の初日、地元の不動産会社の康橋は順調に二つの土地を取って、全部定価で成約しました。それ以外に、鄭州の本土の不動産企業の緑の都、昌建も初日の田舎の撮影に参与することがいて、残念なことに手元の資金が有限なため、1枚の土地を持っていません。業界関係者によると、鄭州市場がかつて需要を上回ったことと関係があるかもしれない。中小企業にとって、鄭州の不動産のゲームのルールはずっと変わっています。

それだけでなく、5月には鄭州の市場も変化しています。統計によると、5月には、鄭州新房の出来高は前年同月比、前輪比ともに20%下落した。

合肥の不動産市場も中古住宅の成約が落ち込む現状に直面していますが、鄭州より多くの中小企業が合肥市場に進出したいです。合肥の初日に譲渡された14枚の土地のうち、12枚の住宅地があり、それぞれ12社の異なる住宅企業に獲得されて、佳源、旭輝、通和、佳兆業、合肥城建、邦泰、文一、中駿、中梁、聯発、厦門建発、安徽省の土地を含みます。その中で、中駿は初めて合肥に入り、共同発作、共同発作、置地落子浜湖を建設する。

宋衛紅が指摘したように、合肥は今回の土拍競争が激しく、主な原因は以下のいくつかの方面があります。第二に、すべての住宅地は最高限度価格に達していますが、住宅価格の地価差から見ると、やはり一定の利潤空間があります。基本的には蘇南や浙北などの核心都市の利潤空間よりも豊かです。第三に、合肥の都市の基本面がいいです。ここ数年、産業の導入とアップグレードに伴って、人口も持続的に流入し、不動産市場を効果的に支えています。第四に、市場の輪動の角度から見れば、ここ二年間の土地熱は主に長江デルタ蘇南と浙北地区に集中しています。現在は蘇北及び周辺地域に伝導する傾向があります。合肥はこのような状況です。持地企業は地元の不動産企業があります。