大シャッフル

1996年、颐和不動産は広州で最初のハイエンドプロジェクト「颐和山荘」を開発しました。

15年連続で百強の不動産会社のランキングに入った颐和さんは、今は流動性の危機に陥っています。9件の違約債務、8つの訴訟にかかわって、資金の不足は数十億に達しています。

颐和はケースではありません。今年はすでに多くの老舗の不動産企業が雷鳴を起こしました。銀億、上置グループ、広東泰ホールディングス、三盛宏業など、これらは20年以上の歴史を持つ老舗の不動産企業です。今回の下りのサイクルの中では淘汰されたり、崩壊の瀬戸際にあります。

大手の親会社の生活も苦しく、万科さんは去年「生きていく」と叫びましたが、今は多くの企業の現実になりました。彼らは続々とズボンのベルトを締めて、地区の組織の構造を調整して、給料を下げて人員を減らして、“ダイエット”を収縮して貯蓄を求めます。

黄金時代、銀時代を経て、不動産の本格的な産業が再編され、大シャッフルされるようになった。中小の不動産企業にとって、千億は敷居で、頭を壊してすべて千億クラブに入ります。ただ、新しいコントロールが来ると、一部の住宅企業は永遠に千億の敷居の外に留まらざるを得なくなりました。

融資の引き締めは、今年ほど厳しくはない。-宋文輝撮影

流動性リスク頻発

11月14日、多くの情報が公表されていないため、颐和不動産と董事長の何建梁は証監会に警告状を発行され、全部で9件の違約債務を交渉しました。合計18億人民元、5000万ドルです。

共同格付け報告書によると、2019年9月11日、颐和不動産関連の公告によると、流動性が悪化したため、会社は「17颐和01」と「17颐和04」の社債利息と元金を期限通りに支払うことができなかった。

Wind情報によると、「17颐和01」は2019年8月4日に再販売に直面し、残高は3.04億元である。

開信宝のデータを調べてみると、颐和集団は今年5月と9月に4回も信用喪失被執行者に数えられ、王思聡と同じように、何建梁はすでに制限高消費者リストに入れられています。

「不動産業界は政策の影響が非常に大きいので、2018年を無事に過ごすのは大変です。」何建梁は2018年末にメディアに対して、意外にも不吉な予言となった。

2019年は多くの不動産企業にとってもっとつらいです。

2020年までに販売収入が千億円を超えることを目標にしています。1994年に設立された銀億集団が自らのために定めた目標です。

しかし、長年にわたって中国の不動産企業の百強にランクインした銀億円は、2020年まで待てなかった。6月14日、流動性の危機から完全に脱出できないため、銀億は浙江省寧波市中級人民法院に破産再建を申請した。

1993年に設立された上置グループですが、今年は発売20周年を迎えました。

9月6日、上置グループは第二の株主に上置投資を訴えられました。上置投資は上置集団に対して合計で約1.5億元の人民元の買掛金と未払い金を請求し、契約違反の損害賠償、および関連の利息、訴訟費用及びその他の済助。

上半期、会社の業績は初めて黒字から1.99億元の損失に転じました。

万科よりも早く設立された広東泰株も流動性の危機に直面し、資産を売却して自助する。会社は6月に世茂に五つの項目を販売しました。総対価は約64億元です。

今年爆雷した老舗の不動産会社の中で、最も劇的なのは三盛宏業です。従業員は借金を求めて、すでに63歳の理事長の陳建銘は涙を流して現場を現して、会社の困窮と生存の困難さを現します。

万科が“生きていく”を叫んでいる時、多くの千億の敷居の外の住宅企業、すでに“生きていけません”の境地に着きました。

多くの不動産サイクルをくぐり抜けた老舗企業でも、規模と収益の加持がなければ、一歩間違えてシャッフルされる運命にある。

「最近の2年間、多くの不動産企業が発展を加速させるために、負債が高すぎて、大きなリスクをもたらしています。特に一部の企業は融資しやすいように、不動産の販売ランキングを発表し、百強を装っています。最近はこのような企業の資金チェーンのリスクが多くなりました。中原不動産のチーフアナリスト、張大偉氏は言う。

「モデルチェンジはこれらの不動産企業の共通性である」と張大偉氏は同時に、不動産市場のモデルチェンジ企業の増加に伴い、将来不動産市場を離れる中小企業の数は、2014年に近い可能性があり、その年には2000の不動産企業が倒産したと述べました。

上海不動産のベテランの宋会雍氏は、中小の不動産企業の危機は、「主に自分の経営の問題であり、同時に中央不動産市場に対する調整の基調と決心が不足しており、十分な認識が欠けている」と指摘しました。

全業種が収縮して痩せる

中小の不動産企業は流動性危機に直面しています。頭の中の不動産企業の生活も苦しく、組織構造の調整、賃下げ、人員削減のニュースが頻繁に流れています。

業界の「お兄様」としての万科は、地域の職位構造を調整しただけでなく、従来のVシリーズから1-50の数字順になり、賃金構造も調整しました。

万科は今回の賃金調整において、基本賃金の割合を引き下げ、パフォーマンスの比率を高める。ある業界関係者は「低い部分はパフォーマンスの中に入っていますが、現在は業界が下り坂で、実際のパフォーマンス給料はいくら出るかが楽観的ではない」と話しています。

「万科の販売は悪くない。加えて王石による万科の年報は非常によく、減給はない」との見方もある。

万科側は、調整前後の多くの人の給与は変わらず、普降や普昇は存在しないとしています。調整は適時に人員の持ち場の責任変化に適合するためで、上に下があることができて、年功序列もなくて、組織も更に柔軟です。

チャンピオンの碧桂園を販売して、今年すでに何度も組織構造の調整を行いました。

6月、碧桂園は北京地区に対して「大改」を行い、元の5つの地域を合併して新たな北京エリア、京東北エリアに簡略化しました。

11月に、この前の本部の構造の調整の基礎の上で、碧桂園はまたマーケティングの体系に対して再構成を行いました。

碧桂園から「双斌」のグループを作ってきた陽光城は、8月に大湾区の地域会社に調整を行った。莞深区と広東東地区会社を合併して、深セン地区会社に統合します。

中梁不動産は更に12大区域に対して「大手術」を行いました。縮小合併は南方、北方、西部、山東、江蘇、浙江の六大区域で、直接半分に減らしました。

今は業務規模が縮小しています。企業は少しペースを緩めます。財政経済評論員の厳躍進氏によると、規模の圧縮後、一部の業務が浮遊し、甚だしきに至っては暇さえあれば、組織構造を統合し、流動性の安全を保証し、人事制度、プロジェクト会社の安定的な運営を保証する必要がある。

諸葛不動産データ研究センターのアナリスト、王小嫱氏によると、不動産企業の融資が緊縮するにつれて、大部分の企業はコストを抑制し始め、現金の流れを保証し、一部の会社は人員削減の行為があることを排除しない。

組織構造を縮小する以外に、華僑城のような大量の販売項目があります。資産を最適化して調整します。21世紀の経済報道記者の不完全な統計によると、今年6-7月の2ヶ月間に、華僑城は少なくとも成都、西安など7つの会社の株式を売却しました。

王小嫱氏によると、政策面、資金面ともに逼迫している背景において、不動産企業の融資は難しく、返済は遅く、圧力が大きいため、業績を完成させる圧力も大きい。一連の調整は避けられない。

前例のない「お金が足りない」

張大偉などの人は、今年の住宅企業の苦しい原因は、主に政策が資金面の緊縮にあると考えています。不動産コントロールはずっと存在しています。

今回の融資に対する厳しいコントロールは前例がない。中国の不動産データによると、2019年以来、不動産資金チェーンに対する政策は25回を超えている。

11月5日、「融資制限によって開発者を拘束して拳を広げた」として、中国の不動産開発者が変速を変えていることを指摘し、融資環境がこれまでにない現実を受け入れている。

中国の監督管理機関は不動産開発者の融資ルートを厳しく監視しています。

昨年から国内の債務市場への融資規制が始まったほか、不動産関連の規制は海外の債券市場や信託融資、商業銀行ローンなどの融資ルートに拡大しています。

政策は不動産融資に対して常に「パッチ」を適用している。標普によると、開発者、特に進出が急進的で、運営記録が短いのは、通常信託ローン、委託ローン、投資信託商品などの非標的融資ルートに依存している。しかし、最近実施された不動産融資制限措置は、これらの新たな融資を獲得するルートが基本的にさらに閉鎖されたことを意味する。

「市場シェアを獲得したり、維持したいなら、中国の不動産開発者は製品の差異化、コスト管理、運営効率に重点を置く必要があるかもしれない」スタンダード・プの世界的な格付けアナリスト、廖美珊氏は言う。「彼らは、借金を抱えて規模を拡大するだけの弾薬を持っていない」

泣き面に蜂なのは、2015-2016年は不動産企業の債務緩和期で、不動産企業は2015年に大量に借金を出して、今年は債務返済のピークを迎えます。

銀億円は昨年のクリスマスイブに初めて雷鳴した。2015年に発行された社債である。

クレーリサーチのデータによると、不動産企業の債券の満期状況から見ると、2015年の社債及び中間手形の発行量はより大きく、多くの企業の債券期限は3-7年間で、今年は住宅企業が債務の返済のピークに直面している。今年の下半期、不動産企業の社債は1706億元で、満期債権の総量も高位にあります。

2020年下半期の2021年上半期には、不動産企業の債務償還圧力はさらに上昇し、満期債権は3000億元を突破します。その時、不動産企業はより大きな債務償還と融資圧力に直面します。

中央から銀保監会までは不動産金融リスクの防止を何度も強調しています。今年8月、32都市の銀行の不動産業務は特別検査を迎えます。都市ごとに銀行機構の数を検査します。3社以下で、違法に資金を流用して不動産業界に流れ込むなどの行為は厳しく調べられます。開発ローン、個人ローン、住宅賃貸などの業務が含まれています。

また、中央はすでに調整済みで、不動産を短期的に景気を刺激する手段としては初めて明確に打ち出しました。

厳躍進によると、今回の資金チェーンは予想よりも長く、一部の高棒企業、特にこの二年間の拡張が激しい企業で、流動性リスクに直面するという。資金の圧力に迫られて、甚だしきに至っては急遽プロジェクトを売り出して、比較的にばつが悪い立場に陥ります。

宋会雍也氏は「これまでは政策が緩慢だったが、今は緩和の可能性が少なく、市場調整サイクルが長引いている」と述べた。

シャッフルの時代に入る

不動産企業が突進的にてこを入れて、命がけで急速に拡張したのは、あの「千億、二千億」の入場券のためです。

厳しい躍進は、ますます多くの企業が千億の行列に入るにつれて、同時に一部の企業は兆の規模をラストスパートしています。

億円の背後には、銀行の信用の傾斜と低い金利コストがあります。宋会雍という。

業界はすでに増分の時代から貯蓄の時代に転入して、大きい魚が小魚を食べる競争のもとで、すべての“小魚”は早く自分を“大きい魚”に食べたいです。

販売市場のパイはもう決まりました。恒大副主席兼総裁の夏海鈞氏は中間業績会で、新築住宅の年間販売量は15兆元前後を維持し、向上には大きな突破がないと言明した。

2006年、中国のトップ10の不動産メーカーは約4.7%の市場シェアを占め、2018年末までに、トップ10の不動産メーカーは26%を占めました。

夏海危機によると、将来の市場空間は不動産増分市場の拡大によるものではなく、中小企業が合併買収され、大企業の拡大を実現するという。五年後、中国のトップ10の不動産会社は売上高の40%を占めます。上位3つの不動産会社は、20%ぐらいを占めます。つまり3兆元です。

彼はまた、その時になって、中国のトップ企業は3位の順位の中で顔を現したいならば、販売規模は1兆元ぐらいに達するべきですと表しています。

融創中国取締役会の孫宏斌主席も最近の講演で似たような観点を示しました。彼は業界トップ5で、今後5年間で市場の30%を占めることができると思っています。

11月21日、国家泰君安研報は、2009年以来、不動産業界の市場集中度は年々上昇している状態にあり、2017年下半期にはコントロール政策の緊縮及び業界の基本面が下り坂にある時、業界集中度は更に大幅に上昇し、現在業界CR 10は27.4%に達したと指摘した。

政策が厳しい時期には、中小企業の出足が加速し、引き続き先導住宅企業の販売シェアの向上にスペースを設ける。

経済学者の馬光遠さんの判断はもっと残酷です。彼は、中国の不動産は3つの「20%」に戻ります。未来の市場は20%の開発者しか生き残れません。80%は死んでしまいます。中国の開発者が多すぎて、80%は亡くなりました。

「3つの10%に戻ることです。」協働戦略管理グループの創始者である黄立沖はさらに悲観的で、「多くの開発者は最終的に開発プロジェクトを中止しました。10%だけが開発プロジェクトを続けています。10%以下の住宅の需給バランスが取れています。他は全部供給過剰で、10%の不動産価格だけが買えます。他は全部損します。」

そして彼は未来の三年間に現れると言いました。

「成り行きを見れば、将来はもちろん海外を見れば分かりますが、中国の都市化はまだ60%にも満たないので、不動産の高位許可はまだ長い周期があります。」張大偉氏は「不動産の発展は断崖的に下がることはない」と楽観的に述べた。

宋会雍は融資が持続的に引き締める背景の下で、大企業も一定のリスクがあることができると指摘しています。

これは決定層の慎重さによって決まる。つまみにくいです。賭けという意味があります」彼はさらに追加しました。「思い切って融資すれば、市場が寒くなると、突進してきたと言えます。融資ができないなら、市場の温度上昇に会ったら、保守的とも言えます。」

つまり、開発者は霧の中で殺し合いながら、方向を探しています。