실적 의 후광 이 사 라 졌 다: 중 소기 업 들 은 직업 경영 인 뒤의 곤경 과 변 화 를 빈번히 바꾼다.

2020 년 - 2021 년 에는 부동산 업 체 가 어렵 습 니 다.

2020 년 하반기 이후 부동산 융자 의 3 대 홍 선과 부동산 신용 대출 단의 '3 대 홍 선' 이 연이어 제정 되 었 고 업계 의 고 회전 모델 은 지렛대 를 사용 하 는 배경 에서 갑자기 변화 되 었 다.

한 가지 신 호 는 세밑 이 다가 오 면서 직업 경영 인 들 이 이 직 하 는 것 이 붐 비고 중 소기 업 에 집중 한 다 는 것 이다.2020 년 마지막 주 에 여러 개 중 소기 업 의 직업 매니저 가 이 직 했다. 이 는 영지 그룹 (0699. HK) 회장 허 효 군, 장 교 룡 창 태 그룹 회장 겸 회장, 그리고 용 광 그룹 집행 이사 겸 집행 부회장 인 오 검, 현장 그룹 회장 인 유 삼 봉 과 삼 순 그룹 회장 인 왕 본 룡 등 이다.

이 몇 개 부동산 기업 의 현황 을 보면 '삼 도 홍 선' 의 압력 이 존재 하고 현실 적 인 것 은 작은 부동산 기업 의 마 케 팅 부담 이 적지 않다 는 것 을 알 수 있다.2020 년 에 전염병 발생 상황 의 영향 을 받 아 4 - 5 선 도시 의 부동산 시장 은 소화 하지 못 했 고 중 소 부동산 기업 의 프로젝트 구 조 는 이런 지역 에 비교적 많 았 다.과거 직업 경영 인 들 이 기업 을 이 끌 고 실적 의 정점 에 오 른 날 은 다시 돌아 오지 않 을 지도 모른다.

2020 년 10 월 완 커 그룹 이사회 의장 이 밝 힌 바 와 같이 부동산 업 계 는 배당금 관리 시대 가 되면 일반 업 종 으로 돌아 갈 것 이다.

중 소 부동산 업 체 들 이 카드 를 뒤 섞 어 심 화 를 보이다.

직업 경영 인 이 이 직 하 는 것 은 최근 2 년 간 부동산 업계 의 정상 적 인 모습 이다.앞서 업계 에서 가장 전형 적 인 직업 경영 인 사례 는 첸 카 이 가 2012 년 햇빛 도시 에서 20 억 년 의 판매 규 모 를 가 졌 을 때 가입 한 것 이다. 3 년 동안 이 진정한 의미 의 작은 부동산 업 체 를 200 억 규 모 를 가지 고 10 배 성장 을 이 루 었 다.

첸 카 이 는 개인 적 인 사례 가 아니 었 다. 시장 이 좋 을 때 부동산 기업 의 직업 경영 인 들 사이 에서 고액 의 연말 상여금, 투자 로 재무 자 유 를 실현 한 다 는 소문 이 끊 이지 않 았 다.앞에서 말 한 직업 경영 인 예 를 들 어 류 센 펑 은 업계 에서 인지도 가 비교적 높 은 사람 이다. 그들 은 똑 같은 특징 이 있 는데 그것 이 바로 벽 계원 등 유명 부동산 기업 에서 작은 부동산 기업 으로 옮 기 는 것 이다. 이런 작은 부동산 기업 창업 주가 대기업 을 하려 는 시 도 를 나타 낸다.그러나 부동산 시장 에 큰 변화 가 생 긴 후, 인력 이동 도 불가피 하 다.

어 렸 을 때 부터 부동산 경영 진의 불안정 은 업계 의 요동 이 심해 지고 있 음 을 알 수 있다.크 레 서 데이터 에 따 르 면 지난 10 년 동안 도시 의 투자 수요 가 비례 변 화 를 차지 했다. 남 통, 서주 와 불 산 의 투자 수요 가 상승 하고 창 사 는 평 화 를 유지 하 는 것 을 제외 하고 대부분 도시 가 어느 정도 하락 했다.일 선 도시 에서 베 이 징 의 순 투 자 는 29% 를 차지 하고 3 년 전보 다 6% 하락 했다. 투자 겸 자 주 는 19% 로 3 년 전보 다 9% 감 소 했 고 전체적으로 보면 투자 성 수 요 는 15% 감소 했다.

도시 의 분화 가 심해 지면 서 소형 주택 기업 이 직면 하 는 불 확정 요소 가 더 많아 졌 다. 가격 변동, 도시 의 공급 과 수요 변화, 가격 권익 하락 등 이다.

2020 년 에 새로 추 가 된 화물 의 가치 집 중 도 를 보면 TOP 30 의 부동산 기업 은 여전히 72% 를 차 지 했 고 TOP 50 을 제외 한 부동산 기업 의 증가 가 치 는 전체 업계 의 13% 정도 밖 에 안 된다.

장 암 우주 부동산 부 총 재 는 도시 의 전략 적 구조 가 회사 마 케 팅 에 직접적인 영향 을 미 칠 것 으로 분석 했다.우주 부동산 자체 의 관점 에서 볼 때 올해 이미 천 억 규 모 를 달성 하 였 으 며, 현재 구 조 된 1, 2 선 핵심 도시 군 (대만 구, 장삼 각, 하 이 시, 성 위, 화중, 환 발해 등 핵심 도시 군) 에 초점 을 맞 추고 이윤 과 위험 통 제 를 지속 적 으로 추진 할 것 이다.

이번 시장 주기 가 조정 되면 부동산 업 체 들 은 새로운 패 널 리 셋 에 직면 하 게 될 것 이다.또 다른 연구 기관 업계 인사 에 따 르 면 2018, 2019, 2020 년 3 년 동안 우세 적 인 브랜드 인 부동산 기업 이 1, 2 선 양질 의 핵심 도시 에서 제품 력, 마 케 팅 력 을 적극적으로 발휘 하 는 것 을 피하 기 위해 많은 중 소형 부동산 기업 들 이 경쟁 성 이 상대 적 으로 약 한 4, 5 선 도시 로 하락 했다.그리고 2020 년 에 전염병 상황 의 영향 을 받 아 4, 5 선 대부분 지역 에서 시장 이 심각하게 하락 하고 탈 화 하 는 어려움 이 발생 했다."사실 쉽게 구 할 수 있 는 땅 은 후기 에는 잘 녹지 않 는 다." 어렵 게 빼 앗 은 땅 은 후기 에는 모두 순풍 에 돛 단 다.

기업 마다 선택 이 다 르 고, 어 려 운 선택 을 먼저 하고, 어 려 운 선택 을 하 는 경우 도 있 고, 어 려 운 선택 을 하 는 경우 도 있다 는 지적 이다.이번 조정 은 중 소기 업 뿐만 아니 라 판매 규 모 는 이미 천 억 위안 의 푸 른 빛 발전, 중 량 등 을 거 쳤 다. 그 전에 4, 5 선 도시 의 구조 가 비교적 많 았 고 소화 하기 어 려 운 길에 어렵 게 유지 되 었 다.세 개의 인기 라인 에서 대부분의 부동산 기업 들 은 높 은 회전, 높 은 부채 가 지속 가능 하지 않다 는 것 을 의식 하고 현재 아직도 높 은 회전, 높 은 부채 로 발전 하 는 기업 에 의존 하고 있다. 그 곤경 과 조정 은 이제 막 시작 되 었 다.

프로 매니저 딜레마

지금까지 부동산 업계 에서 직업 경영 자의 직책 은 보조 창시자 로 간주 되 고 기업 의 판매 규 모 를 한 단계 업그레이드 시 키 는 '도구 인' 이 었 다.

2018 년 이전에 부동산 기업 들 은 보편적으로 대규모, 부채, 높 은 회전 을 하 는 문제 에 직면 했 는데 이때 직업 경영 자 는 매우 중요 한 역할 을 발휘 했다.

2018 년 부터 2020 년 까지 정책 면 에서 '집 을 살 때 볶 지 않 는 다' 고 작 동 하면 서 레버 리 지 를 하 는 싹 도 나 타 났 다.2021 년 에 접어 들 면서 업계 가 조 여 지 는 확실성 이 계속 나 타 났 다. 세 개의 붉 은 선 이 땅 에 떨 어 지고 '집 이 잘 리 지 않 는 다' 는 것 은 장기 적 인 효 과 를 가 진 체제 가 되 었 다.

이러한 거시적인 배경 에서 직업 경영 자 는 더 이상 시장 배당 이 없 기 때문에 어 쩔 수 없 이 관리 에서 이윤 공간 을 얻어 야 한다. 이것 은 직업 경영 자의 자원, 관리 능력 등에 대해 모두 엄격 한 시련 이다.

그 사이 에 부동산 업 체 의 자금 압박 도 급증 했다.크 리 에 따 르 면 2018 년 - 2020 년 에 부동산 기업 의 신용 채무 위약 금액 은 80 억 위안 에서 240 억 위안 으로 급증 했다.

고가 의 나비 효과 가 나타 나 기 시작 했다.높 은 손실 위험 지역 은 일 선 과 4 - 5 선 도시 에 나타 나 는데 그 중에서 중 소형 부동산 기업 의 모습 이 적지 않다.예 를 들 어 상하 이에 서 2020 년 7 월 31 일 에 금 우 부동산 상하 이 회 사 는 총 가격 69.2 억 위안, 프리미엄 38% 로 상하 이 시 양 포구 강 포 커 뮤 니 티 R - 09 호 주택 지 대 를 얻 었 다. 주택 가격 은 8.58 만 위안 / 제곱 미터 이 고 주변 에서 주택 을 판매 하 는 가격 은 약 11 만 위안 / 제곱 미터 이다. 이 지역 의 땅값 은 0.78 에 달 했다. 대부분 업계 에서 볼 때 땅 덩이 가 손 해 를 봤 다.위험 을 해치다.실제로 한 업계 관계 자 는 현재 상하 이 가 판매 하고 있 는 항목 의 약 40% 가 손실 위험 이 있다 고 밝 힌 바 있다.

이에 비해 일부 지명 도 는 금 우 부동산 보다 못 한 부동산 기업 들 이 핫 이 슈 도시 에서 땅 을 가 지 는 부동산 보다 높 고 위험 이 높다.예 를 들 어 청 두에 서 2020 년 2 월 에 화 흥 부동산 은 청 두에 있 는 쌍 류 구 협 화 거리의 한 폭 의 주택 지 를 잡 았 고 전체 가격 은 11.77 억 위안, 프리미엄 은 48.6% 이 며 부동산 가격 은 1.37 만 위안 / 제곱 미터 이 고 주변 에 분 양 주택 원가 가 약 1.63 만 위안 / 제곱 미터 에 달 했다. 이 지역 의 주택 비율 은 0.84 에 달 했다. 닝 보 에서 용 광 부동산 은 한 폭 의 토 지 를 0.83 의 토 지 를 얻 었 다.

2020 년 에 4 - 5 선 도시 시장의 하 행 이 뚜렷 해 졌 고 그 전에 4 - 5 선 도 시 를 구 축 했 던 부동산 기업 이 적지 않 았 다.토지 배당금 의 소멸 을 앞 두 고 프로 매니저 들 의 곤 혹 스 러 움 이 이 어 지고 있다.TOP 3 부동산 업 체 에서 10 년 간 근 무 했 던 부동산 노병 장 량 (가명) 이 여러 중 소 부동산 업 체 에 차례로 가입 했다.2020 년 한 업 종 에서 150 명 안팎 의 부동산 업 체 가 부 총 재 를 맡 은 지 반년 만 에 은퇴 했다.장 량 은 21 세기 경제 보도 기자 에 게 실적 에 대한 요구 가 매우 명확 하 다 고 밝 혔 다. 그러나 자신 이 부임 하기 전에 회 사 는 주로 중부 에 분포 되 어 있 는 하남성 과 서남 지역 의 윈 난 성에 서 2020 년 에 이 두 성의 프로젝트 는 장삼 각 지역 과 대만 지역 에 비해 마 케 팅 경로 가 더욱 좁 았 고 전기 에 토지 비용 을 관리 하 는 문제 도 발생 했다.정 과 구 매 제한, 가격 제한 의 영향 을 받 아 프로젝트 이윤 에 비교적 큰 변동 이 생 겼 다.

업계 의 변화 상황 에서 직업 경영 인 은 어디로 가 야 합 니까?한 직업 경영 자 는 플랫폼 과 사람 이 서로 이 룬 것 이 라 고 주장 한다. 자신의 선택 측면 에서 볼 때 전략 이 정확 한 기업 을 선택 하면 직장 생활 도 잘 될 것 이 고 반대로 자신 에 게 어 려 운 마지막 길 을 선택 한 것 이다.류 젠 펑 은 얼마 전 친구 들 사이 에서 창업 을 선택 하 겠 다 고 밝 혔 다.세 개의 빨 간 라인 에서 스트레스 를 받 으 면 더 많은 직업 경영 자 들 이 기업 을 위해 '녹색' 으로 빠르게 전환 하 는 길 을 걷 고 있 을 지도 모른다.