「ポストコロナ」下のビル市「金九」：30社の住宅企業の販売が2割近く上昇

上場住宅企業はこのほど、9月の販売データを続々と発表した。疫病の影響が解消され、住宅企業が販促を開始し、需要が集中的に放出され、信用政策の緩和など多くの要素の影響を受けて、住宅企業は一般的にもう一つの「金九」を迎えている。

中原不動産統計30社の上場住宅企業の業績によると、今年9月、30社の住宅企業の売上高は前年同期比19%増の6096億元に達した。今年1 ~ 9月、30社の住宅企業の累計販売額は41454億元で、前年同期比8.8%上昇した。

「全体的に見ると、住宅企業はすでにほぼ全面的に疫病の影響を出し、9月も2020年の住宅企業の販売実績が最も良い1カ月となった」と中原不動産は指摘した。

しかし、市場環境は依然として不確実性に満ちている。新型コロナウイルスの流行が繰り返される可能性があることや、「三つの赤い糸」の融資政策の実施は、住宅企業に運営と販売の圧力をもたらすだろう。多くの機関は、住宅企業の積極的な「自助」の下で、今年も不動産販売の「当たり年」を迎える可能性があると考えているが、販売面積は昨年の水準を超えるのは難しいだろう。

利を譲る

公告によると、今年9月、万科は契約販売面積371.0万平方メートルを実現し、契約販売金額は545.4億元で、前年同期比約15.68%、10.65%増加した。今年1月から9月にかけて、万科公司は累計で契約販売面積3264.8万平方メートルを実現し、契約販売金額は4927.6億元で、それぞれ前年同期比6.64%、3.61%増加した。

その他の頭部住宅企業のうち、碧桂園は9月に（権益）売上高646億3000万元を実現し、前年同期比25.30%増加した。融創は689億4000万元の販売規模を実現し、前年同期比9.5%増加した。今年第3四半期、両社の販売規模はいずれも前年同期を上回った。

恒大は2020年9月1日から10月8日までの販売データを発表した。この38日間で、恒大は契約販売金額1416億3000万元、契約販売面積1641万7000平方メートルを実現した。

恒大は今年9月に販売規模が最も大きい住宅企業で、これは主に会社が打ち出した販売促進措置のおかげだ。9月6日、恒大取締役局の許家印主席は緊急に販促文書を発行し、「金九銀十」の合計2000億元、単月1000億元の販売目標を設定した。この目標を実現するために、恒大は傘下の600以上のビルに割引を実施した。

既存のデータによると、10月8日現在、恒大は9、10月の2000億元の販売目標の70.8%を達成した。10月8日現在、恒大は年内に累計5922億5000万元の契約販売金額を実現し、年間6500億元の契約販売目標の91.1%を達成した。

易居克而瑞が発表した「2020年1～9月の不動産企業販売トップ100ランキング」によると、今年9月、100強の不動産企業の全口径販売金額は前年同期比24.8%上昇した。今年1 ~ 9月、100強の住宅企業の累計販売額は前年同期比7.4%上昇した。

住宅企業の視点から、押し売りと自発的な利益譲渡を強化することが、販売を刺激する要因とされている。新型コロナウイルスの感染拡大に対応するため、多くの住宅企業が第2四半期に価格優遇政策を実施し、これは販売回復を刺激すると同時に、企業の利益予想を低下させた。

すでに販売実績を発表した住宅企業のうち、恒大のほか、融創、世茂、雅居楽などの企業の前3四半期の販売平均価格は前年同期を下回った。

しかし、すべての住宅企業が「金九」を迎えているわけではなく、さまざまな理由で販売の向上を実現できていない住宅企業もある。このうち、9月単月の売上高は前年同月比2割超減少した。今年前の9月は、初開、富力、緑城、遠洋の売上高が前年同期を下回った。

「価格戦」は続くのか。

住宅企業は一般的に「金九」を収穫し、第3四半期の売上高の上昇を牽引し、現在のビル市の背景とも関係がある。

中原不動産首席アナリストの張大偉氏は、疫病が安定していることが不動産市場が安定できる最も主要な原因の一つだと分析した。同時に、一部の都市では規制政策がスタートしたが、力は一般的であり、剛需要に対して保護されているため、市場販売に明らかな影響はない。

しかし、全体的に言えば、住宅企業が販売目標を達成するのはよくない。易居克而瑞の統計によると、今年第3四半期、住宅企業の3割近くの販売目標の完成率は65%未満で、3年近くの同期の最高を占めた。同期には、わずか8社の住宅企業の目標達成率が75%以上に達した。

同機構によると、現在のところ、多くの住宅企業は依然として大きな販売と脱化圧力に直面しており、第4四半期にも推盤のリズムを速め、脱化を加速させる必要があるという。

北京のある上場住宅企業の責任者も21世紀経済に対し、業界は今年4四半期に供給ピークを迎えると報じた。一方、疫病の影響を受けて、住宅企業の全体的な販売と供給のリズムはすべて後に移動している。一方、「三つの赤い線」政策の負債率とキャッシュフローに対する要求は、住宅企業が販売を加速させることで財務の健康を維持するよう促すこともある。

監督管理層の「三つの赤い線」に対する具体的な要求は、事前入金を除いた後の資産負債率が70%を超え、純負債率は100%より大きい、現金短債比は1倍未満である。国泰君安は91社の住宅企業をサンプルとし、「三つの赤い線」によって区分され、31%の住宅企業だけが線を踏まない「緑枠」にあり、危険な「オレンジ枠」「赤枠」の住宅企業はそれぞれ13%、24%を占めている。

前述の住宅企業関係者は、住宅企業が9月に開始した値下げセールには、「3つの赤い線」政策の影響があると考えている。最近、一部の住宅企業はすでに傘下の非良質プロジェクトを譲渡し始め、財務健康を維持している。

彼は、第4四半期はもともと住宅企業の販売規模が最大の時間帯であり、年間販売目標の達成とレバレッジダウンの二重圧力を考慮すると、「価格戦」は第4四半期に続く可能性が高いと指摘した。これは、通期の利益率にも影響を与え続けます。

しかし、易居克而瑞氏は、ますます多くの都市が規制政策をエスカレートさせることを考慮すると、この方法の効果はおそらく限られていると考えている。同機構によると、前8月の分譲住宅販売マスの予想では、今年1年間の分譲住宅販売金額の概算率は過去最高を更新したが、販売面積は微減するかもしれないという。